Что вообще происходит с рынком в Банг Тао

После пандемии рынок недвижимости на Пхукете ожил: в 2022–2024 годах количество сделок с квартирами и виллами резко выросло. По данным CBRE, в 2023 году продажи первичного жилья на острове выросли на 34% по сравнению с 2022 годом. Особенно быстро росли цены в Банг Тао — здесь активнее всего строят апарт-комплексы с инфраструктурой для сдачи в аренду.

✅ Спрос поддерживают туристы, удалёнщики и семьи, которые уезжают на зиму или переезжают в Таиланд насовсем.

⛔ Но из-за хайпа выросли риски: цены на старте проектов часто завышены, а конкуренция на рынке аренды становится всё жёстче.

Зачем вообще вкладываться в Банг Тао

  1. Сдача в аренду. В высокий сезон (ноябрь — март) хорошие апартаменты приносят до $1500 в месяц чистыми. Летом — меньше, но арендаторы всё равно есть.

  2. Долгосрочный рост цен. В престижных районах Пхукета, вроде Банг Тао, недвижимость дорожает в среднем на 5–8% в год. Это выше, чем по острову в целом.

  3. Упрощённая логистика. В районе есть школы, супермаркеты, клиники, кафе, пляжи — всё, что нужно для жизни или туризма. Это повышает привлекательность жилья.

  4. Возможность жить самому. Если надоест сдавать — можно переехать. Таиланд предлагает визы на долгий срок для инвесторов.

В чём подвох

  • Иностранцам нельзя владеть землёй. То есть полноценный дом с участком — не ваш, а оформляется на тайскую компанию или в лизинг. Апартаменты в кондоминиуме — безопаснее.

  • Доходность часто завышают. На презентации обещают 10–12% годовых. На деле — 4–6% с учётом простоев и комиссии управляющей компании.

  • Ограничения по аренде. В некоторых проектах сдавать жильё можно только через одну управляющую компанию. И далеко не всегда она эффективна.

  • Высокий порог входа. Цены на студии стартуют от $100 000, а хорошие варианты с инфраструктурой стоят от $130 000 и выше.

Как подойти к инвестиции с умом

  1. Выбирайте апарт-комплексы, а не виллы. Для новичка это безопаснее: не нужно разбираться в юридических схемах и можно владеть напрямую.

  2. Ищите проекты с историей. Лучше выбрать застройщика, который уже построил и сдал хотя бы один объект. А ещё лучше — взять квартиру на вторичке с понятной историей доходов.

  3. Сравнивайте доходность по факту. Запрашивайте данные о заполняемости, цене аренды, комиссиях. Всё, что не документировано — под сомнением.

  4. Проверяйте юридическую чистоту. Убедитесь, что объект зарегистрирован в системе Chanote (официальное право собственности). Работайте с лицензированным юристом.

  5. Заложите расходы. Ежегодное обслуживание, налоги, страховка, маркетинг — всё это съедает часть прибыли. Лучше сразу считать консервативно: не более 5% чистыми.

Пример

Евгений купил студию в новом комплексе у пляжа Банг Тао за $120 000. В высокий сезон сдаёт за $90 в сутки, летом — за $40. В год выходит около $12 000 дохода до вычета расходов. После оплаты услуг управляющей компании, налогов и коммуналки остаётся $5 000 — это 4,2% годовых. Но Евгений доволен: жильё растёт в цене, и всегда есть план Б — жить самому.